Když někdo stráví 35 let investováním do nemovitostí a vydraží jedno z prvních obchodních center v postkomunistickém Československu, jeho slova stojí za pozornost. Libor Podhola, investor a rentiér, který si v roce 1991 přivlastnil obchodní centrum na pražském Jižním Městě a o tři roky později druhé v Modřanech, dnes říká něco, co mnoho lidí nečeká: do investičních bytů by teď nešel.
To je poměrně silné prohlášení od člověka, který na nemovitostech postavil celou svou kariéru. Co za tím stojí a co to znamená pro vás, pokud přemýšlíte o tom, že si pořídíte byt jako investici?
Podhola není člověk, který o nemovitostech jen čte nebo přednáší na konferencích. Je to praktik, který začínal v době, kdy se celý český trh teprve rodil. V roce 1991 byl jedním z prvních československých podnikatelů, kteří se zúčastnili dražby komerčních nemovitostí po pádu komunismu. Vydražil obchodní centrum na pražském Jižním Městě.
O tři roky později přidal druhé centrum, tentokrát v Modřanech, a to vlastnil celých 24 let. To není spekulant, který koupí a za rok prodá. To je člověk s dlouhodobou perspektivou a reálnou zkušeností s tím, co nemovitostní investice skutečně obnáší — včetně všech starostí, výkyvů a nástrah, které nejsou vidět z venku.
Právě proto, když takový člověk řekne, že by do investičních bytů dnes nešel, má smysl se nad tím vážně zamyslet.
Podhola svoji kariéru budoval v době, kdy byly ceny nemovitostí v Česku historicky nízké a celý trh šel prakticky jen jedním směrem — nahoru. Kdo koupil cokoliv v 90. letech nebo na začátku 2000. let, vydělal téměř automaticky. Stačilo být odvážný a mít přístup ke kapitálu.
Dnešní situace je zásadně odlišná. Ceny bytů v Praze a dalších velkých městech dosáhly úrovní, které jsou ve srovnání s průměrnými příjmy českých domácností jedny z nejvyšších v celé Evropě. Vstupní investice je obrovská, a to se přímo promítá do toho, jak dlouho trvá, než se investice začne vracet.
Investiční byt na papíře vypadá lákavě. Koupíte nemovitost, pronajmete ji, inkasujete nájem a postupně splácíte případnou hypotéku. Zní to jednoduše. Realita je ale složitější.
Vysoké vstupní ceny znamenají, že výnosnost pronájmu — tedy poměr ročního nájmu k ceně bytu — je v současnosti velmi nízká. Zatímco v minulosti bylo běžné dosáhnout výnosu pět nebo i více procent ročně, dnes se v atraktivních lokalitách pohybujete spíše kolem dvou až tří procent. A to ještě před zdaněním, před poplatky správci nemovitosti, před opravami a před obdobími, kdy je byt prázdný.
K tomu přidejte výrazně vyšší úrokové sazby hypoték oproti době před několika lety. Pokud si na investiční byt půjčujete, měsíční splátky mohou snadno převýšit příjmy z nájmu. Takový byt pak místo výnosu každý měsíc peníze spolkne.
Podhola strávil na trhu 35 let. Zná vzestupy i pády. Zná rozdíl mezi dobrou a špatnou investicí ne z knih, ale z vlastní peněženky. A jeho skepse vůči investičním bytům dnes není náhodná.
Signalizuje, že poměr rizika a potenciálního výnosu se posunul tak, že to prostě dávalo větší smysl dřív než teď. Neznamená to, že nemovitosti jsou jako investice mrtvé. Znamená to, že slepé kopírování strategie, která fungovala v jiné době a za jiných podmínek, nemusí přinést výsledky, které čekáte.
Pokud jsi ve věku 20 až 40 let a přemýšlíš o investičním bytu, zde jsou klíčové věci, které stojí za zvážení:
Spočítej si výnosnost poctivě. Nestačí se podívat na výši nájmu. Odečti daně, správu, opravy, pojištění a prázdné měsíce. Teprve pak uvidíš, co ti byt skutečně vydělá.
Porovnej alternativy. Stejný kapitál můžeš investovat do indexových fondů, ETF nebo jiných nástrojů, které nevyžadují tolik starostí a nabízejí srovnatelný nebo i vyšší výnos.
Nepodceňuj vstupní náklady. Kupní cena je jen začátek. Daně, notář, případné rekonstrukce a vybavení mohou přidat statisíce korun navíc.
Přemýšlej dlouhodobě. Nemovitost není rychlá investice. Pokud vstupuješ na trh dnes, musíš být připraven na to, že se investice vrátí za mnoho let — a mezitím mohou přijít krize, pokles cen nebo změny v legislativě pronájmů.
Podhola neříká, že nemovitosti jsou špatné. Říká, že podmínky se změnily. A to je přesně ten typ moudrosti, který si člověk nezískal z YouTube videa, ale z desetiletí reálné praxe.