Když někdo stráví přes tři desetiletí investováním do nemovitostí, stojí za to ho poslouchat. Libor Podhola patří k průkopníkům českého realitního trhu – v roce 1991 byl jedním z prvních československých podnikatelů, kteří vydražili obchodní centrum. Šlo o objekt na pražském Jižním Městě. O tři roky později přidal druhé, v Modřanech, které vlastnil celých 24 let. Dnes funguje jako investor a rentiér a jeho pohled na investiční byty je překvapivě skeptický.
Na sociálních sítích a v různých online kurzech se stále dokola opakuje jeden příběh: kup byt, pronajmi ho, inkasuj pasivní příjem, opakuj. Zní to lákavě, jednoduše a téměř bez rizika. Jenže Podhola, který má za sebou desetiletí reálných zkušeností s nemovitostním trhem, se na tuto otázku dívá výrazně skeptičtěji.
Jeho názor není výsledkem pesimismu nebo špatné nálady. Je výsledkem desetiletí práce v oboru, sledování tržních cyklů a pochopení toho, jak se podmínky na trhu mění.
Podhola není teoretik. Nekupoval nemovitosti v době, kdy trh rostl automaticky a každý, kdo do něj vstoupil, vydělal. Vstoupil na trh v roce 1991, tedy v době obrovské nejistoty, kdy se teprve formovalo tržní prostředí v postkomunistickém Československu. Vydražit obchodní centrum v té době vyžadovalo odvahu, kapitál i schopnost odhadnout, co přijde.
Právě proto jeho současný skepticismus vůči investičním bytům není něco, co by se dalo snadno odmávnout.
Investiční byt je nemovitost, kterou nekupuješ proto, aby ses do ní nastěhoval, ale proto, aby ti vydělávala. Buď ji pronajímáš a každý měsíc dostáváš nájem, nebo spekuluješ na růst její ceny a plánuješ ji jednou prodat se ziskem – ideálně obojí.
V posledních letech se investiční byty staly oblíbeným tématem zejména mezi lidmi ve věku 25 až 45 let, kteří hledají způsob, jak ochránit úspory před inflací a zároveň budovat majetek. Realitní trh v Česku dlouhodobě rostl, ceny bytů v Praze a dalších velkých městech se za posledních deset let dramaticky zvýšily, a tak se zdálo, že jde o téměř bezrizikovou investici.
To, co fungovalo v minulosti, nemusí fungovat dnes. Ceny nemovitostí v Česku dosáhly v posledních letech historických maxim. Hypotéky zdražily. Výnosnost pronájmu – tedy poměr mezi ročním nájmem a kupní cenou bytu – se v mnoha lokalitách výrazně zhoršila. Jednoduše řečeno: zaplatíš víc, vyděláš relativně méně.
Podhola, který prošel celým vývojem českého realitního trhu od jeho samotných začátků, tento trend zřejmě vnímá velmi dobře. Jeho skepse k investičním bytům v současné době není náhodná.
Rozdíl mezi Podholou a většinou dnešních „realitních expertů" na internetu je prostý: on zažil různé fáze trhu na vlastní kůži. Viděl, jak trh roste, ale také jak se podmínky mění a jak se mění i to, co dává smysl kupovat.
Vydražit obchodní centrum v roce 1991 a pak další v roce 1994, které vlastnil čtvrt století – to je druh zkušenosti, který dává slovům váhu. Není to teorie. Je to praxe.
Pokud přemýšlíš o koupi investičního bytu, Podholův postoj by tě měl přinutit se zastavit a důkladně si to rozmyslet. To neznamená, že investiční byt je automaticky špatný nápad – ale znamená to, že by ses neměl rozhodovat jen na základě příběhů o pasivním příjmu z Facebooku nebo Instagramu.
Než cokoli koupíš, polož si tyto otázky:
Člověk, který začínal na úplném začátku českého realitního trhu a strávil v něm 35 let, dnes říká, že by do investičních bytů nešel. To stojí přinejmenším za zamyšlení.