Libor Podhola není žádný začátečník. V roce 1991 byl jedním z prvních československých podnikatelů, kteří vydražili obchodní centrum – konkrétně na pražském Jižním Městě. O tři roky později přidal druhé, v Modřanech, které vlastnil celých 24 let. Celkem má za sebou 35 let zkušeností s nemovitostmi. A právě tento člověk dnes říká něco, co mnoho lidí nechce slyšet: do investičního bytu by v současnosti nešel.
Proč by nás měl někdo takhle zkušený zajímat? Protože investiční byty jsou dnes v Česku takřka módní záležitostí. Spousta lidí ve věku 25 až 40 let přemýšlí o tom, že si koupí byt a bude ho pronajímat. Zní to jednoduše: koupíš, pronajmeš, inkasuješ nájem a za dvacet let máš splacený hypotéku. Realita je ale podle Podholy o poznání složitější.
Podhola patří do kategorie tzv. rentiérů – lidí, kteří žijí z výnosů svého majetku. Není to člověk, který by o nemovitostech jen přednášel nebo psal knihy. Má za sebou konkrétní obchody, konkrétní rizika a konkrétní zkušenosti z doby, kdy český realitní trh teprve vznikal.
To ho odlišuje od mnoha dnešních „influencerů" nebo koučů, kteří o investování do nemovitostí mluví, ale vlastní zkušenosti mají minimální. Podhola prošel různými fázemi trhu – od divokých devadesátých let přes boom dvacátých let až po dnešní dobu vysokých cen a vysokých úrokových sazeb.
Realitní trh v Česku se za posledních třicet let dramaticky změnil. V devadesátých letech bylo možné nakoupit nemovitosti za zlomek jejich dnešní hodnoty. Konkurence byla minimální, poptávka rostla a kdo vstoupil na trh včas, vydělal velmi slušně.
Dnes je situace podstatně komplikovanější. Ceny bytů v Praze a dalších velkých městech dosáhly historických maxim. Hypotéky jsou sice dostupnější než v době nejvyšších sazeb, ale stále nejsou levné. A klíčová otázka zní: kolik vám investiční byt skutečně vydělá, když odečtete všechny náklady?
Mnoho začínajících investorů počítá jen s nájmem na straně příjmů. Zapomínají ale na celou řadu výdajů a rizik, která mohou výnosnost výrazně snížit nebo dokonce eliminovat:
Podhola má zkušenosti s komerčními nemovitostmi, ale principy jsou podobné. Čím vyšší je vstupní cena, tím hůře se počítá výnosnost.
Pokud přemýšlíš o investičním bytě, určitě ho hned neodepisuj – ale udělej si pořádně domácí úkol. Nespoléhej jen na optimistické scénáře a porovnej celkové náklady s reálným nájmem v dané lokalitě.
Zkušenost Libora Podholy je cenná připomínka toho, že nemovitosti nejsou automatická zlatá vejce. Trh se mění, podmínky se mění a to, co fungovalo v devadesátých letech, nemusí fungovat dnes. Než vložíš úspory nebo se zadlužíš na hypotéku, poraď se s někým, kdo má skutečné – a ne jen papírové – zkušenosti.