Jak se počítá splátka hypotéky?
Rychlá odpověď: Měsíční splátka = výše úvěru × [úrok / (1 − (1 + úrok)^−počet splátek)]. Při hypotéce 3 mil. Kč na 20 let se sazbou 4,5 % zaplatíte přibližně 18 980 Kč měsíčně.
Hypoteční splátka se počítá jako anuitní splátka — každý měsíc platíte stejnou částku, ale poměr úroku a jistiny se mění. Na začátku splácení tvoří většinu splátky úroky, ke konci naopak převažuje splácení jistiny.
Měsíční úrokroční sazba ÷ 12
Počet splátekdélka v letech × 12
Měsíční splátkaúvěr × [r / (1 − (1 + r)^−n)]
Celkem zaplacenosplátka × počet splátek
Přeplatekcelkem zaplaceno − výše úvěru
Příklady výpočtu hypotéky 2026
Orientační měsíční splátky při úrokové sazbě 4,5 % a různých výších úvěru a dobách splácení.
| Výše úvěru | 15 let | 20 let | 25 let | 30 let |
|---|
| 1 500 000 Kč | 11 482 Kč | 9 490 Kč | 8 314 Kč | 7 600 Kč |
| 2 000 000 Kč | 15 309 Kč | 12 653 Kč | 11 085 Kč | 10 133 Kč |
| 3 000 000 Kč | 22 964 Kč | 18 980 Kč | 16 628 Kč | 15 200 Kč |
| 4 000 000 Kč | 30 618 Kč | 25 306 Kč | 22 171 Kč | 20 267 Kč |
| 5 000 000 Kč | 38 273 Kč | 31 633 Kč | 27 713 Kč | 25 334 Kč |
| 7 000 000 Kč | 53 582 Kč | 44 286 Kč | 38 799 Kč | 35 467 Kč |
* Výpočet při úrokové sazbě 4,5 % p.a. Skutečná splátka závisí na podmínkách konkrétní banky.
Vysvětlení pojmů
LTV (Loan to Value)
Poměr výše úvěru k hodnotě zastavené nemovitosti. LTV 80 % znamená, že banka financuje 80 % ceny nemovitosti a vy přispíváte 20 % vlastními prostředky.
Fixace úrokové sazby
Doba, po kterou se úroková sazba nemění. Nejčastěji 3, 5 nebo 10 let. Po skončení fixace banka nabídne novou sazbu dle aktuálního trhu.
RPSN
Roční procentní sazba nákladů zahrnuje nejen úrok, ale i veškeré poplatky spojené s hypotékou. Lépe odráží skutečné náklady než samotná úroková sazba.
Anuitní splácení
Nejběžnější způsob splácení hypotéky — každý měsíc platíte stejnou částku. Mění se pouze poměr úroku a splácení jistiny.
Předčasné splacení
Splacení části nebo celé hypotéky před koncem fixace. Mimo výročí fixace může banka účtovat poplatek (max. 1 % z předčasně splacené částky).
Nejčastější otázky
❓ Na jak vysokou hypotéku dosáhnu?
Banky zpravidla poskytují hypotéku do výše 8–9násobku čistého ročního příjmu žadatele. Při čistém příjmu 40 000 Kč/měsíc (480 000 Kč/rok) dosáhnete přibližně na 3,8–4,3 mil. Kč.
❓ Kolik potřebuji vlastních prostředků?
Ze zákona musíte mít min. 10 % vlastních prostředků (LTV max. 90 %). V praxi banky nejčastěji požadují 20 % (LTV 80 %), aby nabídly výhodnou sazbu.
❓ Je lepší kratší nebo delší doba splácení?
Kratší doba splácení znamená vyšší měsíční splátku, ale výrazně nižší celkový přeplatek. Delší doba snižuje měsíční zátěž, ale zaplatíte podstatně více na úrocích.
❓ Kdy se vyplatí refinancování hypotéky?
Refinancování se vyplatí pokud nová sazba je alespoň o 0,5 % nižší a zbývá dostatečně dlouhá doba splácení. Ideální čas je při výročí fixace — bez sankcí za předčasné splacení.
❓ Mohu mít hypotéku jako OSVČ?
Ano, OSVČ mohou hypotéku získat. Banky ale posuzují příjmy přísněji — zpravidla chtějí 2 daňová přiznání, příjmy musí být stabilní a dostačující pro splácení.